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对区十六届人大四次会议第1604021号建议的答复
  • 2020-09-24 09:07
  • 来源: 邗江区税务局
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对区十六届人大四次会议

1604021号建议的答复

蒙延巍代表:

您提出的关于对区现有城市商业综合体项目土地增值税汇算清缴工作的建议收悉,现答复如下:

一、关于土地增值税立法情况。

当前,我们土地增值税清算工作主要执行依据是1993年12月颁布的《中华人民共和国土地增值税暂行条例》,以及实施细则、国家税务总局及省出台的文件规定。2019年7月,财政部会同国家税务总局起草了《中华人民共和国土地增值税法(征求意见稿)》并向社会公开征求意见。意见稿说明称:《暂行条例》施行20多年来,税制比较健全,运行平稳,上升为法律的条件和时机已经成熟。土地增值税立法有利于促进房地产市场健康稳定发展。现行土地增值税税制要素基本合理,宜保持现行税制框架和税负水平总体不变,同时对不适应经济社会发展和改革要求的个别内容进行适当调整,如征税范围调整,将出让或转让集体土地使用权等纳入征税范围;如税收优惠的调整,将普通住宅免税的规定,调整为授权省级政府等等。

在具体清算工作中,对于一些新问题、新情况,总局和省局会及时下发通知明确规定。如遇特殊情况,省市局也会及时明确执行口径,如地下车位的成本扣除问题,针对成本倒挂的情形,上级局明确口径可以不分摊土地成本等等,我局也积极公平、统一落实此类政策口径。

二、关于清算扣除项目规定。

国家税务总局文件规定,土地增值税扣除项目应符合下列要求:(一)实际发生的支出应当取得合法凭据;(二)各项成本和费用,必须是实际发生;(三)扣除项目金额应当在各扣除项目中分别归集;(四)各项成本和费用必须是直接发生或应当分摊;(五)应按照受益对象合理分摊共同的成本费用;(六)对同一类事项应采取相同的会计政策或处理方法。会计核算与税务处理规定不一致的,以税务处理规定为准。

因此,无论商业开发兼运营模式,还是标准住宅开发销售模式,开发产品的土地、建安施工、装修、公共绿化、配套设施等成本,开发的资金成本及其他费用,符合条件的都可以在土地增值税清算时作为扣除项目扣除。

三、关于出售、出租的涉税情况。

当前商业类房地产公司开发产品,一种是全部出售,主要以收取管理费为主。出售环节涉及土地增值税清算,其发生的资金成本、费用等可按规定作为扣除项目扣除。经营环节收取管理费,涉及增值税及所得税等,其发生的资金成本、费用也可按规定在税前扣除。另一种是自持,通过出租方式经营。由于不涉项目销售,因此也涉及土地增值税清算。只在经营环节收取租金时涉及增值税及所得税等,其发生的资金成本、经营费用也均可按规定在所得税税前扣除。

四、关于税收优惠政策落实情况。

近期国家税务总局出台了一系列税收优惠政策,积极为企业减税降负。如疫情期间困难行业的增值税减免;房产税、土地使用税困难减免;所得税延迟缴纳等等政策,积极应对企业生存的艰难困境。市政府已发文鼓励业主为租户减免租金或延长租期,同时对符合条件的商业综合体也给予房产税减免。我局也按照上级局的要求,积极提醒、辅导相关纳税人全面、准确、及时享受各项税收优惠政策。2020年4月,根据市政府的文件要求,我局积极落实各项减免税政策,为包括力保广场在内的11户商业综合体减免房产税780万元。

五、关于商业综合体问题。

发展区域商业综合体,对于促进就业、扩大消费、提升经济活力、服务改善民生、满足人民对美好生活向往等方面具有重要意义。但商业经济发展也主要面临生存成本高、融资难融资贵、营商环境有待优化等问题,而土地增值税清算只是开发销售环节涉税的具体细节之一,不涉及运营环节。因此建议由政府主导,从总体上规划商业综合体的运营,从完善基础设施、推动集聚发展转型升级、破解融资难融资贵等方面统筹协调。

综上,我局将认真落实中央关于做好“六稳”工作、落实“六保”任务决策部署,贯彻习近平在做好以下几方面工作:

(一)积极献言献策。根据商业综合体的实际现状,我局将坚持合理性、受益性和相关性原则,积极向上级局反馈意见,争取更多更有针对性的的税收优惠政策,全力帮助企业渡过难关。

(二)坚决落实税收优惠政策。我局将一如既往,在坚持税法法定原则的情况下,坚决不收过头税。积极为企业排忧解难,将税收减税降费政策及时送到企业手中。

(三)避免涉税风险。我局将坚持执行税收政策口径统一的标准,消除税务执法风险,也全力帮助企业避免纳税风险,促进商业综合体健康、良性发展。

特此回复。不当之处敬请批评指正!

国家税务总局扬州市邗江区税务局

2020年9月22日

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